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大产权（大面积）的商铺一般个人是买不起的，所以有些开发商会把大的产权分割成一个个小面积的（20到100㎡不等）的小产权商铺，这种商铺公摊面积占了大头（例如建筑面积23.31，分摊面积是8.84 ，分摊率达到38%），实用面积比较少。这次招商，把各位小业主的隔断墙、隔断玻璃 电表箱，电线等全部都拆掉了 以后要找到自己的铺位只能依靠图纸了 。单个业主既没有能力整合协调所有的业主、也没有条件单独出租自己的商铺（因为整个商铺 开业率低带动不了人流量）。
小商铺依靠物业公司，或委托第三方管理公司的名义统一改造、统一装修、统一招商、统一经营，一旦发生产权纠纷或经营商撤出，或者投资回报期满与管理公司和经营者再续合作，群体较多的小业主很难拿出一致的意见，容易出现纠纷，各方损失在所难免。
如果世纪名都这81个铺的业主合心，经营者能经营下去，那就能稳定收租。

2014年前后。从那时候开始，相对住宅，商铺投资价值遭遇了滑铁卢，「一铺养三代」180度大转弯变成了「三代供一铺」。为何？
首先是，互联网的崛起，网店极大得分流了底商的生意，造成商铺的租金承压，自然租金回报率也就下来了。
很明显，2010年前投资商铺可以说是赚得破满盆满，每年能收到租金大约8%左右，12年差不多就拿回本金了。但这几年的数据一路下滑，大部分商铺的回报率在2%-5%，超过6%都算高了。资金放进去一套就是20多年。
其次是高昂的交易费用。二手商铺交易税费的计算极其复杂，一般来讲，交易一次差不多就得付整体房价的20%～30%左右作为税费，可以吞噬掉大部分商铺增值带来的收益，商铺生意不好，就完全砸在手里了。
物业增值应当是附加值，租金的收益才是首要考量。
当然好的店铺不仅要关注物业类型、地段，还要看它的自身结构。例如空间可以自由分割，门面最好宽一些，门前不要有台阶，不要有隔离栏或者其他遮挡物，门前要有步行道，能停车等等。

https://www.douyin.com/video/7285910716681358632
2023年10月月番禺市桥繁华路1号潮荟商场！昔日繁华落尽了，再也看不到人挤人的场景#城市记忆 #记录广东打工生活


参考2018-04-03·新快报的报道
广州格子铺商场诸多遗留问题待解决番禺潮荟APM1到5楼的估计有2百个商铺2014年一致到2023年空置，番禺潮荟这个地方 1999年到2012年生意都很好的 当时1到6层的商铺没有什么闲置的 。2014年原来的开发商把大产权分割后就一直生意不行，空置率98%左右。




番禺潮荟APM中一个不规则商铺,面积仅有几平方米。


承诺没有兑现、面积货不对板、运营人气冷清……


从2010年开始,产权式商铺的投资在广州变得火热。当时不少开发商将一个大商场分割成许多间小商铺出售,打出“只需几十万元就能拥有旺铺”的广告,宣称3年至5年内以8%至10%的年回报率进行返租。这类产权式商铺的面积往往只有几平方米,因此被称为“格子铺”。


“当时买铺的人排队排到了楼梯口。”近日,广州市民李娟(化名)对新快报记者回忆起广州越秀中路宝贝城商铺销售的火爆场面时说,她花了210万元购买了宝贝城二楼的商铺,以为能够“一铺养三代”,没想到却成了自己甩不掉的“麻烦”。


新快报记者连日走访发现,曾遭到投诉的多家商场时至今日仍因各种遗留问题,即便身处闹市仍门庭冷落,无人问津。


■采写:新快报记者 何生廷 彭程 实习生 胡霜月


■摄影:祝贺


投诉


商铺货不对板 业主拒绝收铺


位于广州市天河城西门斜对面的天河国际美妆中心是广州典型的格子铺商场之一。2010年9月15日,肖洁(化名)购买了该商场二楼的一个商铺,建筑面积共14.04平方米,其中套内建筑面积7.3584平方米,总价为106.4564万元。


“这种产权式商铺最明显的特点就是产权和经营权分离,也就是说我们作为投资者,在购买了商铺后并不直接经营,而是跟开发商签订返租协议,把商铺交给开发商统一经营,返还的租金就是投资回报。”肖洁对新快报记者介绍说,这种投资方式虽然看上去很容易、省事,但这类分割商铺常因货不对板、回报兑付不及时,后续经营难以保证。


记者从肖洁提供的相关资料中看到,天河国际美妆中心在招商时对外宣传说要打造“一个高端国际化妆品市场,顶级化妆品广州中央展厅和国际化妆品批零一体交易平台”。当时销售人员称有好些世界顶尖化妆品品牌已经入驻了,除此之外,业主可以跟开发商广州宏晖企业发展有限公司签订两年经营管理委托协议,统一管理。


“考虑到这些因素,预计回报率起码有8%。”肖洁称,在签订合同后,她选择按揭付款,于2010年9月15日前支付全部房价款的30%,同年10月17日前支付20%,总计53.4564万元,余下房价款53万元申请抵押贷款,由贷款银行直接拨入。


然而到了2011年9月,在接到了宏晖公司的收楼通知后,肖洁发现当时商场承诺的大品牌连影子都没有,而且多个商铺面积有明显出入,货不对板。为此,很多业主拒绝收铺,纷纷声称“被开发商骗了”。此后,该商场一直风波不断,商铺租户的更迭也很频繁,出租情况十分不理想。


接下来的几年,广州市又有多家商场出现格子铺纠纷,而且问题各异,有的因消防验收不合格,有的因承诺不兑现,有的则涉嫌合同欺诈等。今年3月,新快报记者再次走访了广州各区的多个于近年曾出现过投诉的格子铺商场,发现至今仍有诸多的遗留问题。


走访


天河美妆中心:数百商铺仅六家开业


3月27日,新快报记者在天河美妆中心走访时看到,整个商场内十分冷清,与其所在的体育西路其他商场有着鲜明的反差。一楼正处于装修中,而二楼的原本格局已经被重新规划,虽然扶梯口的指示牌仍写着该层主营“美甲、香水、化妆品”等,但实际上整层都已变成了一间快捷酒店。肖洁告诉记者,该层目前以每月每平方米60元的价格出租。


而商场三楼挨着扶手电梯的一侧开有美容店、健身房等,为商场带来了一些人气,但另一侧有着300余个空壳商铺,走廊几乎一片漆黑,店铺凌乱堆满垃圾和灰尘,甚至有的墙面已经出现脱落、发霉的情况,一名健身房的工作人员告诉记者,这些商铺已经空置了很久,租不出去。


新快报记者现场数了一下,正在开业的只有6家店铺。管理处表示,这些铺面目前均在招租,“这里的商铺已经没人做美妆了,你们要租的话可以像其他租户一样,同时租下几间打通成一间大铺面”。


宝贝城:返还租金出现问题


3月3日中午11时许,新快报记者走访位于越秀中路的宝贝城,看到一楼藏品交易区内几十个格子铺只有零星几家开门营业,整个商场都十分冷清,记者等了近40分钟也没有看到顾客上门。一名租户表示,近年商场的人气确实比较惨淡,导致二楼区域被教育机构“吞并”,因此很多租户都是等到下午才慢悠悠地过来开门营业。


据投资者李娟介绍,2010年,开发商宣称宝贝城是“广州首个少儿主题乐购商城”、“撬动亿万少儿经济的超级引擎”,将对小业主进行“10年共80%的高额返租”。据资料显示,当年2月6日开盘,当天就销售了超过八成。然而仅仅过了两年,宝贝城就从“少儿主题商城”转型变成了“收藏品交易服务中心”。新快报记者从业主提供的资料看到,当时开发商广州市东门房地产发展有限公司与不同时间购买的业主分别签订两种合同。在与第一批业主签订的合同中承诺10年返租80%,而在2011年与第二批业主签订的合同里加了一条:“宝贝城项目开业4年至6年内整体上市,上市后以3.5倍价格对商铺进行回购”。


在业主看来,这是开发商为了尽快将商铺销售出去的手段,而目前东门房地产公司已无法联系上。“直到收不到租金,我们才发现宝贝城出问题了。”李娟告诉记者,在2016年5月6日,返还租金已经出现了问题,当时开发商提出签订参股协议书,出资认购宝贝城股份。


由于大部分业主不同意参股,到2016年8月,李娟从开发商代表人李某处获悉,后期每月只能返还一半的租金,剩下一半则要分三年返还。但仅仅过了两个月,李娟每个月就连五成的租金都收不到了。从那时开始,业主开始组织维权。2016年12月,物业公司决定按照各楼层的收入分配到对应楼层,“这是租金仅有承诺的两成”。


韩潮汇:服装商场变成冷清仓库


位于昌岗中路的韩潮汇,也陷入困境。记者走访中发现,虽然昌岗中路一带有多个繁华的服装档口聚集区,但距离地铁口最近的韩潮汇却门庭冷落,近100间格子铺只有四五间开了门,而且无一例外都是用作仓库使用。据一名租户介绍,据其所知,这种情况已至少持续了一年半之久。


跟韩潮汇同属一家公司负责运营的广州天河潮流站也面临着相似的情形。


日前记者实地走访发现,“潮流站”俨然已变成了“火锅城”——目前商场共有4家大型火锅店进驻,有部分店铺还随意用蛇皮塑料纸与店面分隔开,将一些空置的商铺空间作后厨用。不过,商场仍有不少铺面处于关停状态,就连商场的正门都是长期紧闭,有几家火锅店也不得不在商场的侧门和走道处贴上进店路线指引。


儿童新天地:已经闲置两年


儿童新天地位于番禺市桥汽车站后方,3月27日下午,新快报记者来到现场看到,各个商场入口都紧锁着大门,商场门口堆满了杂物、垃圾,一片狼藉,墙面上则写满了召集业主的QQ号码、手机联系号码。据其中一名业主杨女士介绍,商场关停是由于消防不过关,“开发商是在通过消防验收后再把商场拆成了一个个格子铺,导致后面消防不能通过被清场,到现在已经闲置两年了。”


与儿童新天地相隔不远的潮荟APM虽然位于大北路繁华路段,但商场内却同样十分冷清:一楼和二楼都有近百个格子铺,但开门营业的只有零星几家,三楼更是整层关闭,连走道的防火门都被锁上了。二楼唯一开门的是一家老牌快餐连锁店,餐厅工作人员对记者表示,由于商场客流稀少,这家快餐店只能以做外卖业务为主。





附图是番禺潮荟的情况

名都二楼衣江山服装百货入场已达一年余，在经营、管理、服务方面井然有序，价格亲民，在英德也得到众多市民的好评和拥戴。在此也感谢各位业主的大力支持和团结一致！
       但因大环境因素，经济低落，消费削弱，不大好看的营业额状况对衣江山带来不小的威胁，衣江山董事长也曾多次来电与我们物业公司洽谈申请能否在人情方面适当地减少一点租金，帮助衣江山走出目前亏本的困境，我们物业公司也经过考察后商议，衣江山也确实存在生意冷淡的现象，虽然衣江山公司资金实力雄厚，信誉度不错，每月都能自动提前支付租金，可也耐不住生意萧条，利润淡薄。
      为了能让衣江山长期稳定地经营下去，各位业主共同商议一下，可不可能在合同租金的基础上适当地减免些少租金，以助衣江山度过难关。恳谢